งานสัมมนาใหญ่ 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ภายใต้หัวข้อธุรกิจอสังหาฯ ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจปี 2553 มีขึ้นอีกครั้งเมื่อ 11 กุมภาพันธ์ที่ผ่านมา โดยมีตัวแทนภาคธุรกิจเอกชน ภาครัฐ และนักวิชาการร่วมแสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับทิศทางเศรษฐกิจและธุรกิจอสังหาฯในปีนี้

นายเกียรติ สิทธิอมร ผู้แทนการค้าไทย ในฐานะตัวแทนภาครัฐ กล่าวว่า ในมุมมองของตน คิดว่าขณะนี้อสังหาฯบางประเภทยังไปได้ดี อย่างตลาดคอนโดมิเนียมเกรดเอในเมือง ที่หลายโครงการมีต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดเต็มเพดาน 49% ของเนื้อที่อาคารชุด ผู้ประกอบการจึงต้องการให้ภาครัฐขยายเพดานเพิ่มขึ้น และขยายระยะเวลาเช่าซื้อที่อยู่อาศัยออกไปเป็น 90 ปี จากเดิมกฎหมายกำหนดไว้เพียง 30 ปี ในส่วนนี้ รัฐบาลอยู่ระหว่างการพิจารณา โดยจะขยายสัดส่วนการถือครองคอนโดฯเพิ่มขึ้น ซึ่งมอบหมายให้กรมที่ดินดำเนินการแล้ว ส่วนการต่ออายุมาตรการกระตุ้นอสังหาฯที่จะหมดอายุวันที่ 28 มีนาคมนี้ออกไปอีก 1 ปี รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังจะเป็นผู้ชี้ขาด

แนะอสังหาฯ-ก่อสร้างบุก ตปท.

นอกจากตลาดในประเทศแล้ว ภาครัฐมีนโยบายที่จะผลักดันให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ และก่อสร้างขยายฐานไปทำธุรกิจในต่างประเทศอีกทางหนึ่ง โดยปี 2552 ที่ผ่านมา งานก่อสร้างทั่วโลกมีมูลค่าตลาดรวม 150 ล้านล้านบาท ในจำนวนนี้ เกือบ 50% หรือ 70 ล้านล้านบาท เป็นงานก่อสร้างในภูมิภาคเอเชีย แอฟริกา และตะวันออกกลาง แต่ปีที่ผ่านมา มีผู้รับเหมาก่อสร้างไทยออกไปรับงานในต่างประเทศ คิดมูลค่ารวมกันกว่า 2 หมื่นล้านบาท หรือไม่ถึง 1% โอาสทางการตลาดจึงมีอีกมาก ในการนี้ ภาครัฐและเอกชนที่เกี่ยวข้องได้กำหนดกลุ่มประเทศเป้าหมายที่ต้องการเข้าไปเจาะตลาดไว้แล้ว ได้แก่ประเทศลิเบีย บาห์เรน อินเดีย และเวียดนาม เป็นต้น

โดยรัฐบาลได้รับแจ้งจากบาห์เรนว่าต้องการโลว์คอสต์เฮาซิ่งระดับราคา 5 ล้านบาท/ยูนิต สูงถึง 4.5 หมื่นยูนิต ลิเบียต้องการที่อยู่อาศัยระดับเดียวกัน สูงถึง 1 แสนยูนิต ซึ่งขณะนี้มีบริษัทรับเหมาก่อสร้างเข้าไปรับงานในบาห์เรนแล้ว แต่ยังติดขัดเรื่องแหล่งเงินกู้ ซึ่งรัฐบาลได้ประสานให้สถาบันการเงินของรัฐ เช่น ธนาคารเพื่อการส่งออกและนำเข้าแห่งประเทศไทย (เอ็กซิมแบงก์) สนับสนุนด้านสินเชื่อแล้ว

ส่วนเวียดนามปัจจุบันมีบริษัทพัฒนาอสังหาฯรายเดียวที่เข้าไปพัฒนาโครงการบนเนื้อที่ประมาณ 30 ไร่ ซึ่งได้รับการติดต่อว่าต้องการให้รัฐบาลไทยช่วยประสานงานเพื่อได้รับสิทธิ์พัฒนาโครงการในระดับ 7,000-10,000 ไร่ ต่อไปในอนาคต ภูมิภาคอาเซียนถือว่าเป็นตลาดที่มีอนาคต เพราะปี 2015 (พ.ศ. 2558) จะเกิดการรวมตัว “ประชาคมอาเซียน” เป็นตลาดเดียว เปิดโอกาสให้ชาติอาเซียนที่เข้ามาลงทุนข้ามประเทศถือหุ้นในสัดส่วนสูงสุด 70% ซึ่งประเมินว่าต้องใช้เงินลงทุนอีก 1.5 หมื่นล้านดอลลาร์สหรัฐในการก่อสร้าง เพื่อเชื่อมต่อการเดินทางทุกประเทศให้ทั่วถึงกัน

ฝันค้างบีโอไอไม่ปรับเกณฑ์พื้นที่เขต 2-3

สำหรับมุมมองเกี่ยวกับข้อกฎหมายที่มีผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาฯ จากที่ผู้ประกอบการเสนอให้คณะกรรมการ ส่งเสริมการลงทุน (บีโอไอ) ปรับเกณฑ์ ส่งเสริมการลงทุนบ้านบีโอไอในพื้นที่เขต 2 และ 3 รวมทั้งจังหวัดท่องเที่ยว อาทิ เชียงใหม่ ภูเก็ต พัทยา สงขลา ฯลฯ เป็นเกณฑ์เดียวกับเขต 1 เนื่องจากต้นทุนที่ดินแพงขึ้น ทำให้ไม่สามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยราคา 6 แสนบาทได้อีกนั้น นางอรรชกา สีบุญเรือง เลขาธิการสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน กล่าวว่า ยังมีที่ดินในเขต 2 และ 3 ที่ราคาไม่แพงนัก และสามารถนำมาพัฒนาได้อีกมาก จึงยังไม่ปรับเกณฑ์ส่งเสริมการลงทุนใหม่

ทั้งนี้ หลังปรับเกณฑ์บ้านบีโอไอใหม่ ปลายปี 2552 มีผู้ประกอบการยื่นขอรับการส่งเสริมการลงทุนในพื้นที่เขต 1 จำนวน 52 โครงการ แบ่งเป็นอาคารชุด 3,350 ยูนิต บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ 5,812 ยูนิต ขณะที่เขต 2 และ 3 มีการยื่นขอส่งเสริม 613 ยูนิต เป็นอาคารชุด 75 ยูนิต บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ 538 ยูนิต

ต่ออายุมาตรการกระตุ้นยังต้องลุ้น

ด้านทิศทางธุรกิจอสังหาฯในปี 2553 นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย มองว่า ยังเป็นโอกาสของตลาดคอนโดฯ เหมือนปี 2552 และภาวะการแข่งขันยังเป็นรูปแบบเดิม ๆ เช่น เน้นพัฒนา โครงการในทำเลที่มีศักยภาพ แต่ราคาขายคอนโดฯมีแนวโน้มปรับขึ้นจากราคาน้ำมัน, วัสดุก่อสร้างที่สูงขึ้น รวมทั้งอัตราดอกเบี้ยที่น่าจะปรับตัวเพิ่มขึ้นตามอัตราเงินเฟ้อ

ส่วนมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ มองว่า รัฐบาลจะต่ออายุมาตรการอีก 1 ปี ไม่ให้บรรยากาศการลงทุนที่เริ่มดีขึ้นหยุดชะงัก ประกอบกับเศรษฐกิจแม้จะปรับตัวดีขึ้นมาก แต่ยังมีความผันผวนอยู่สูง จากปัจจัยเสี่ยง ทั้งเศรษฐกิจโลก และปัญหาทางการเมือง สอดคล้องกับข้อเสนอของ นายอิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ที่ต้องการให้รัฐบาลปรับโครงสร้างภาษีการซื้อขายที่อยู่อาศัย เพื่อให้ผู้บริโภคสามารถซื้อบ้านได้ง่ายขึ้น จากเดิมระบบการจัดเก็บค่าธรรมเนียมต่างๆ ยังซ้ำซ้อน และพบว่าปัจจุบันผู้บริโภคต้องแบกรับภาษีและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ สูงถึง 7-10%

ขณะที่ นายกิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย มองว่า ในส่วนของออฟฟิศบิลดิ้ง ศูนย์การค้า โรงแรม และรีสอร์ต ปี 2553 ยังต้องเผชิญกับปัจจัยเสี่ยงรอบด้านโดยตลาดออฟฟิศยังได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจ ทำให้ค่าเช่าออฟฟิศ เกรดเอปรับตัวลดลงต่ำวก่า 700 บาท/ตร.ม. หรือลดลง 5-7% แต่ซัพพลายใหม่ช่วง 1-2 ปีนี้จะมีน้อย ค่าเช่าจึงน่าจะปรับขึ้น และมีการลงทุนเพิ่มขึ้น

ด้านธุรกิจค้าปลีก แนวโน้มของตลาดไลฟ์สไตล์มอลล์ หรือคอมมิวนิตี้มอลล์ที่เน้นการทำตลาดแบบนิชมาร์เก็ตในทำเลต่าง ๆ ทั้งในกรุงเทพฯและต่างจังหวัด กลายเป็นธุรกิจที่มาแรง ที่ผ่านมามีโครงการในลักษณะดังกล่าวเกิดขึ้นจำนวนมาก และแต่ละแห่งประสบความสำเร็จในแง่การขายพื้นที่ เช่น โครงการเพลินวาน ในอำเภอหัวหิน จังหวัดประจวบคีรีขันธ์ โครงการ Palio เขาใหญ่ คอมมิวนิตี้มอลล์ สไตล์อิตาลี ที่เน้นความแตกต่างด้านดีไซน์ สำหรับธุรกิจโรงแรม-รีสอร์ต อัตราการ เข้าพักจึงอยู่ในระดับที่ต่ำ

ที่มา นสพ.ประชาชาติธุรกิจ 19/02/2553